●系統洞察傳統園區發展困境與新型專業園區的核心特征及成功邏輯。

●掌握新型專業園區基于區域稟賦的產業選擇、生態構建與戰略定位方法論。

●學習“物理+數字”雙空間融合的規劃理念與基礎設施建設要點。

●了解產業思維以及產業思維下的專業園區運作邏輯。

●通過國內外頂尖案例剖析與實戰模擬，提升頂層設計與運營操盤能力。

●掌握數字化產業園的投資開發邏輯和運營思路。

●掌握環保專業園區的投資開發邏輯和運營思路。

第一講：產業地產新形勢與核心挑戰

一、宏觀環境之變

1. 國際格局背景：全球產業鏈重構與“中國+1”策略

——從現象、影響、現狀解讀，挑戰與機遇并存

案例：

1）東莞某傳統電子產業園因訂單轉移空置率上升

2）蘇州工業園吸引微軟、三星等設立亞太研發總部

2. 國內經濟周期背景

——結構性下行與增長動能轉換（現象+影響+關聯）

3. 科技革命背景

1）AI、機器人、低空經濟等新質生產力爆發

2）企業新需求與新機遇

新需求：三特要求（特殊空間、特殊政策、特殊配套）

新機遇：差異化定位、搶占產業新賽道的黃金機會

案例：深圳打造全球低空經濟中心

4. 企業出海背景（現象+影響）

園區新思路：企業出海服務

案例：臨港新片區設立“一帶一路”技術交流與轉移中心。

5. 當今中國的十大機遇與挑戰

二、產業地產的行業現狀與困局

1. 產業地產現狀

1）供需不匹配

2）租金崩盤

3）空置率突顯

2. 產業規劃六大誤區

誤區一：空

誤區二：舊

誤區三：重

誤區四：差

誤區五：虛

誤區六：泛

3. 產業地產的困局

1）外部壓力疊加傳統政策調控深化

2）傳統開發模式失靈

3）市場供需矛盾

案例：

1）東莞傳統制造業園區年均去化率＜30%

2）深圳寫字辦公樓年均去化率<10%

4. 傳統園區的困境

1）招商困境

2）政策困境

3）模式困境

4）盈利能力困境

5. 產業地產如何破局

1）價值重構（資源和價值共生）

工具：產業地產價值金字塔模型

2）產業思維下的新型專業園區

3）新型專業園區的五大種類

第一種：數字化產業園

第二種：跨境電商產業園

第三種：綠色低碳循環經濟產業園

第四種：專業環保園區

第五種：大數據中心產業園

案例：

1）佛山京東跨境電商數字化產業園

2）惠州金茂源環保產業園

第二講：傳統園區的“向外突破”——跨境電商產業園

一、跨境電商產業園的戰略定位與產業選擇

1. 核心驅動力分析

1）政策紅利

2）市場紅利

3）企業需求

2. 基于稟賦的差異化定位

1）口岸型

2）產業帶型

3）消費市場型

案例：上海虹橋品匯

案例：佛山京東數字化跨境電商產業園

3. 產業生態規劃——構建“4+1”核心產業功能集群

1）交易平臺

2）物流倉儲

3）金融支付

4）綜合服務

5）創新孵化

二、空間規劃與基建要點

1. 物理空間規劃

——特殊載體需求+功能動線設計

2. 數字空間賦能

——核心數字基建+必備SaaS服務+數字孿生應用+Ai+電商直播

三、精益運營與價值創造

1. 核心運營模式

——基礎服務+增值服務+生態服務

2. 創新盈利模式

——租金+服務傭金（供應鏈；直播帶貨）+產業投資回報+數據增值服務

案例：佛山京東跨境電商數字化產業園

案例：深圳坂田跨境電商產業集群

討論：打造新的跨境電商園區需要什么要素

第三講：傳統園區的“向內升級”——環保專業園區

一、環保園區戰略定位

1. 核心驅動力分析

1）政策剛性約束——雙碳目標、環保督察、無廢城市建設

2）市場需求爆發——環保市場需求+技術成熟

2. 環保園區的開發條件及開發模式

開發條件：土地+環保+專業運營團隊

開發模式：三權合一模式（土地所有權；環保特許權；園區運營權）、投運分離模式

案例：金茂源環保集團；駿翔宇輝集團

二、環保園區的規劃（物理空間）

1. 特殊載體需求

1）廠房產品

2）環保設施

3）危化品倉庫

4）管道系統

5）能源供應系統

2. 數字空間賦能

1）核心數字基建

2）物聯網（IoT）應用

三、環保園區的運營

1. 核心運營模式：基礎服務+增值服務+生態協同

2. 多樣化經營管理：物業管理+能源管理+環保管理+供應鏈管理

3. 創新盈利模式——打破傳統租金收益單一模式

1）租金

2）廢水處理費

4）廢氣處理費

5）危固廢處理費

6）危化品供應

7）蒸汽能源管理

8）水電物業費

案例：惠州金茂源環保產業園