掌握產(chǎn)業(yè)思維與運營邏輯方法：學(xué)會區(qū)分產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)思維，用“價值金字塔模型”重構(gòu)園區(qū)價值，明確深度運營核心邏輯。

掌握園區(qū)運營體系搭建方法：學(xué)會從頂層策劃到落地執(zhí)行的全流程搭建，設(shè)計分層服務(wù)架構(gòu)，用PDCA循環(huán)持續(xù)改進。

掌握跨境電商園運營與盈利方法：學(xué)會定位跨境電商園類型，構(gòu)建“4+1”產(chǎn)業(yè)生態(tài)，設(shè)計多元盈利模式。

掌握環(huán)保專業(yè)園運營與管理方法：學(xué)會選擇環(huán)保園開發(fā)模式，開展“物業(yè)+能源+環(huán)保”綜合運營，破解單一盈利困境。

掌握園區(qū)運營診斷與改進方法：學(xué)會識別運營痛點，結(jié)合案例設(shè)計自身園區(qū)深度運營方向，提升產(chǎn)業(yè)凝聚力。

第一講：產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型背景與困局——明確深度運營的必要性

一、宏觀環(huán)境之變，驅(qū)動園區(qū)轉(zhuǎn)型的外部推力

1. 國際格局背景

——全球產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)與“中國+1”策略

解讀角度：現(xiàn)象、影響、現(xiàn)狀

案例：東莞某傳統(tǒng)電子產(chǎn)業(yè)園因訂單轉(zhuǎn)移空置率上升

案例：蘇州工業(yè)園吸引微軟三星等設(shè)立亞太研發(fā)總部

2. 國內(nèi)經(jīng)濟周期背景

——結(jié)構(gòu)性下行與增長動能轉(zhuǎn)換

3. 科技革命背景

1）AI、機器人、低空經(jīng)濟等新質(zhì)生產(chǎn)力爆發(fā)

2）企業(yè)新需求與新機遇

新需求：三特要求（特殊空間、特殊政策、特殊配套）

新機遇：差異化定位、搶占產(chǎn)業(yè)新賽道的黃金機會

案例：深圳打造全球低空經(jīng)濟中心

二、企業(yè)出海背景

園區(qū)新思路：企業(yè)出海服務(wù)

案例：臨港新片區(qū)設(shè)立“一帶一路”技術(shù)交流與轉(zhuǎn)移中心。

——當(dāng)今中國的十大機遇與挑戰(zhàn)

三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)現(xiàn)狀與困局，傳統(tǒng)模式的瓶頸

1. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

1）供需不匹配

2）租金崩盤

3）空置率突顯

2. 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃六大誤區(qū)

1）空

2）舊

3）重

4）差

5）虛

6）泛

3. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的困局

1）外部壓力疊加傳統(tǒng)政策調(diào)控深化

2）傳統(tǒng)開發(fā)模式失靈

3）市場供需矛盾

案例：東莞傳統(tǒng)制造業(yè)園區(qū)年均去化率＜30%

案例：深圳寫字辦公樓年均去化率<10%。

3. 傳統(tǒng)園區(qū)的困境和挑戰(zhàn)

——招商困境、政策困境、模式困境、盈利能力困境

討論：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何破局

——產(chǎn)業(yè)思維下的價值重構(gòu)（資源和價值共生）

——基礎(chǔ)價值、核心價值、溢出價值

工具：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值金字塔模型

第二講：園區(qū)深度運營的底層邏輯——構(gòu)建產(chǎn)業(yè)思維下的運營認(rèn)知

一、運營的概念與內(nèi)涵深化

1. 產(chǎn)業(yè)園運營的核心內(nèi)涵

2. 產(chǎn)業(yè)園運營的主要問題與難點

3. 產(chǎn)業(yè)園運營的痛點識別

二、產(chǎn)業(yè)園運營的卓越價值

1. 產(chǎn)業(yè)運營對企業(yè)的價值（成長賦能）

2. 產(chǎn)業(yè)運營對園區(qū)的價值（資產(chǎn)增值）

3. 產(chǎn)業(yè)運營對區(qū)域的價值（經(jīng)濟帶動）

三、產(chǎn)業(yè)園運營的發(fā)展趨勢

1. 數(shù)字化

2. 低碳化

3. 生態(tài)化

4. 金融化

第三講：園區(qū)深度運營的通用體系搭建——從頂層設(shè)計到落地執(zhí)行

一、產(chǎn)業(yè)園運營頂層策劃

1. 服務(wù)定位

1）運營目標(biāo)設(shè)計

2）組織架構(gòu)設(shè)計；

2. 服務(wù)體系建設(shè)

1）基礎(chǔ)服務(wù)層

2）企業(yè)服務(wù)層

3）產(chǎn)業(yè)服務(wù)層

3. 服務(wù)平臺建設(shè)：線上線下結(jié)合

4. 服務(wù)環(huán)境建設(shè)：打造“生產(chǎn)-生活-生態(tài)”

5. 資產(chǎn)與投融資策劃

二、產(chǎn)業(yè)園運營實施與評價

1. 實施流程

第一步：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化（SOP）

第二步：宣傳推廣

第三步：執(zhí)行交付

第四步：收集反饋

2. 績效評價

1）內(nèi)部評價（KPI）

2）外部評價（企業(yè)滿意度）

三、產(chǎn)業(yè)園運營創(chuàng)新與改進

1. 創(chuàng)新機制

——建立常態(tài)化的企業(yè)需求調(diào)研機制，鼓勵運營團隊提出服務(wù)創(chuàng)新方案

2. 改進循環(huán)

——遵循“Plan-Do-Check-Act”（計劃-執(zhí)行-檢查-行動）的持續(xù)改進循環(huán)

3. 拓展服務(wù)

1）供應(yīng)鏈服務(wù)

2）企業(yè)出海服務(wù)

3）安環(huán)管理服務(wù)

4）訂單服務(wù)

案例剖析：

正面案例：惠州大亞灣某智能制造產(chǎn)業(yè)園項目利用深度產(chǎn)服運營招商

反面案例：廣東某園區(qū)因忽視運營，導(dǎo)致企業(yè)大量流失的教訓(xùn)

四、產(chǎn)業(yè)思維下的新型專業(yè)園區(qū)

1. 新型專業(yè)園區(qū)核心特征

2. 新型專業(yè)園區(qū)的價值重構(gòu)

五、產(chǎn)業(yè)思維下的新型專業(yè)園區(qū)

1. 數(shù)字化產(chǎn)業(yè)園

2. 跨境電商產(chǎn)業(yè)園

3. 綠色低碳循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園

4. 專業(yè)環(huán)保園區(qū)

5. 大數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)園

——產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)邏輯和模式介紹

——產(chǎn)業(yè)園的特點及運營思路

案例：佛山京東跨境電商數(shù)字化產(chǎn)業(yè)園

案例：惠州金茂源環(huán)保產(chǎn)業(yè)園

第四講：專業(yè)園區(qū)深度運營實務(wù)拆解——跨境電商與環(huán)保園區(qū)專項方法

一、跨境電商產(chǎn)業(yè)園運營實務(wù)

1. 跨境電商產(chǎn)業(yè)園核心驅(qū)動力分析

1）政策紅利

2）市場紅利

3）企業(yè)需求

2. 跨境電商產(chǎn)業(yè)園差異化定位

1）口岸型

2）產(chǎn)業(yè)帶型

3）消費市場型

案例：上海虹橋品匯

案例：佛山京東數(shù)字化跨境電商產(chǎn)業(yè)園

3. 跨境電商產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)生態(tài)規(guī)劃——構(gòu)建“4+1”核心產(chǎn)業(yè)功能集群

1）交易平臺

2）物流倉儲

3）金融支付

4）綜合服務(wù)+創(chuàng)新孵化

4. 跨境電商產(chǎn)業(yè)園運營實務(wù)

1）核心運營模式

——基礎(chǔ)服務(wù)+增值服務(wù)+生態(tài)服務(wù)

2）創(chuàng)新盈利模式

——租金+服務(wù)傭金（供應(yīng)鏈；直播帶貨）+產(chǎn)業(yè)投資回報+數(shù)據(jù)增值服務(wù)

案例：佛山京東跨境電商數(shù)字化產(chǎn)業(yè)園

案例：深圳坂田跨境電商產(chǎn)業(yè)集群

小組討論：跨境電商園區(qū)的運營核心要點是什么

二、環(huán)保專業(yè)園區(qū)運營實務(wù)

1. 環(huán)保園區(qū)戰(zhàn)略定位

1）政策剛性約束——雙碳目標(biāo)、環(huán)保督察、無廢城市建設(shè)

2）市場需求爆發(fā)——環(huán)保市場需求+技術(shù)成熟

2. 環(huán)保園區(qū)的開發(fā)條件與模式

1）開發(fā)條件：土地+環(huán)保+專業(yè)運營團隊

2）開發(fā)模式——三權(quán)合一模式

a土地所有權(quán)

b環(huán)保特許權(quán)

c園區(qū)運營權(quán)

——投運分離模式

案例：金茂源環(huán)保集團

案例：駿翔宇輝集團

3. 環(huán)保園區(qū)的規(guī)劃

特殊載體需求：廠房產(chǎn)品；環(huán)保設(shè)施；危化品倉庫；管道系統(tǒng)；能源供應(yīng)系統(tǒng)

三、環(huán)保園區(qū)的運營

1. 核心運營模式

1）基礎(chǔ)服務(wù)

2）增值服務(wù)

3）生態(tài)協(xié)同

2. 多樣化經(jīng)營管理

1）物業(yè)管理

2）能源管理

3）環(huán)保管理

4）供應(yīng)鏈管理

3. 創(chuàng)新盈利模式——打破傳統(tǒng)租金收益單一模式

1）租金

2）廢水處理費

3）廢氣處理費

4）危固廢處理費

5）危化品供應(yīng)

6）蒸汽能源管理

7）水電物業(yè)費

案例深度剖析：惠州金茂源環(huán)保產(chǎn)業(yè)園；

討論：你的園區(qū)未來深度運營的方向是什么？